ที่มาของสูตรคำนวณวงเงินตั้งต้น เมื่อคู่รักจะร่วมกันกู้ซื้อบ้าน (และรถ)

จากคำแนะนำเรื่องการซื้อบ้านด้วยกันของคู่รักใน Wealth Done ตอนที่ผ่านๆ มา ได้เล่าถึงสูตรคำนวณวงเงินซื้อบ้านที่เหมาะสมจากการนำเงินเดือนของทั้งสองคนบวกกันแล้วคูณด้วย 100 

home lone

Wealth Done ตอนนี้ จะเล่าที่มาของตัวเลข 100 และสูตรคำนวณวงเงินตั้งต้นนี้แบบเต็มๆ ไปจนถึงการวางแผนการลดเงินต้นเพื่อพิชิตภาระผ่อนบ้านภายใน 7 ปี

home lone

สูตรคำนวณนี้มาจากตอนที่ผู้เขียนเริ่มซื้อบ้านด้วยตัวเองเมื่อ 30 ปีที่แล้ว ได้เขียนบทความเรื่องนี้ครั้งแรกในหนังสือ ‘Show Me The Money’ ซึ่งมาจากการที่เราพบว่าหลายคนซื้อบ้านในราคาที่ต่ำกว่าความสามารถที่แท้จริง

อะไรคือความสามารถที่แท้จริง

ว่าแล้วมาลองคำนวณง่ายๆ ตามสูตรกันค่ะ สมมติถ้าคนหนึ่งมีเงินเดือน 50,000 อีกคนมีเงินเดือน 50,000 รวมกันทั้งหมด 100,000 บาท คูณ 100 จะเท่ากับ 10,000,000 บาท เป็นราคาบ้านที่คุณจะสามารถซื้อได้จริง พูดแบบนี้หลายคนอาจจะตกใจ เพราะคิดว่าเงินเดือน 50,000 บาท ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาทก็น่าจะพอ ทำไมต้องซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาท

ก่อนจะไปเรื่องตัวเลข ขอแนะนำว่าการซื้อบ้านคุณต้องกล้าโหน แปลว่า ต้องหนักแน่นและยอมเหนื่อย ถามว่าทำไม ก็เพราะว่าคุณจะได้บ้านที่อยากได้ ในทำเลที่อยากได้ คุณไม่ควรใช้เวลาเดินทางจากบ้านมาที่ทำงานหรือไปโรงเรียนลูกเกิน 1 ชั่วโมง เพราะฉะนั้นเมื่อมีโอกาสเลือกคุณจงใช้โอกาสนี้เลือกคุณภาพชีวิตที่อยากได้

กลับมาที่ตัวเลข 100 ทำไมต้องคูณ 100 

มาจากเวลาจะซื้อบ้านหนึ่งหลัง โดยปกติจะต้องผ่อนดาวน์ 30% นั่นหมายความว่า บ้านราคา 10 ล้านบาท ดาวน์ 3 ล้านบาท คุณจะมีภาระค่าบ้าน 7 ล้านบาท 

เรื่องสำคัญคือ คุณไม่ควรกู้ซื้อบ้านเกิน 15 ปี เพราะการที่คุณจ่ายค่าบ้านเป็นเวลา 15 ปีนั้น แม้ค่างวดต่อเดือนจะน้อย แต่แท้จริงแล้วที่คุณจ่ายไปเกือบทั้งหมดเป็นดอกเบี้ยล้วนๆ ไม่ได้จ่ายเพื่อลดเงินต้นเลย ซึ่งสำหรับการผ่อนบ้าน ยิ่งลดเงินต้นได้เร็วเท่าไหร่ยิ่งดี 

กลับมาที่บ้านราคา 10 ล้านบาท ต้องการกู้เงิน 7 ล้านบาท จากจำนวนนี้ลองใช้สูตรคำนวณในเว็บไซต์ต่างๆ เริ่มต้นค้นหาในกูเกิลได้เลยมีให้ลองกดเล่นหลายสำนัก

ที่จำนวนเงินกู้ 7 ล้านบาท ใช้เวลาผ่อน 15 ปี ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านวันนี้ประมาณ 1.8-2% เพื่อความปลอดภัย จะใช้ค่ายเฉลี่ยที่ 3% คำนวณแล้วจำนวนที่ต้องผ่อนต่องวดคือ 48,000 บาท นั่นหมายความว่า ที่เงินเดือน 50,000 บาท สองคนร่วมกันผ่อน 48,000 บาทต่อเดือน ซึ่งไม่เกิน 50% ของรายได้รวม สิ่งที่ตามมาคือ เมื่อเวลาผ่านไปเงินเดือนของทั้งคู่ย่อมขยับ 

สมมติเงินเดือนขึ้น 5%

เงินเดือน 50,000 x 12 เดือน = 600,000 สองคนรวมกันเท่ากับ 1,200,000 ล้านบาท 

ถ้าเงินเดือนขึ้น 5% เท่ากับต่อปีจะมีเงินเพิ่มขึ้นรวมกันเท่ากับ 60,000 บาท ไปจนถึงทำงานได้โบนัสคนละเดือนครึ่ง เท่ากับต่อปีจะมีเงินเพิ่มขึ้นรวมกันอีก 150,000 บาทต่อปี รวมเป็น 210,000 บาท ซึ่งขอแนะนำให้นำเงินก้อนนี้มาปิดเงินกู้บ้าน ถ้าคุณทำแบบนี้ทุกปี เชื่อเถอะค่ะภายใน 7 ปี คุณจะจ่ายคืนเงินกู้บ้านได้

หลายคนสงสัยว่าทำได้จริงหรือ

เงินผ่อนบ้าน 50,000 บาทต่อเดือน 1 ปีเท่ากับ 600,000 บาท x 7 ปี = 4,200,000 บาท

เงินพิเศษจากเงินเดือนที่เพิ่มขึ้นและโบนัสสมมติ 210,000 บาทต่อปี x 7 ปี = 1,470,000 บาท ซึ่งมีความเป็นไปได้ว่าจะเพิ่มขึ้น เป็น 300,000-500,000 ตามเงินเดือนที่ขึ้นในระยะเวลา 7 ปี การนำเงินก้อนนี้มาคืนเงินต้น ลดดอกเบี้ยได้เร็วขึ้น ไม่นับว่าโบนัสต่อปีอาจจะเยอะกว่านี้ 

จากวิธีคิดนี้ภายใน 7 ปี – 7 ปีครึ่ง บ้านนี้จะตกเป็นของคุณ นั่นเท่ากับคุณปลอดภาระเลย

นี่คือการวางแผน การมีวินัยและความเข้าใจที่แท้จริง

บางคนอาจจะไม่จัดงานแต่ง แล้วนำเงินขวัญถุงที่ได้รับมา เป็นเงินต้นสำหรับดาวน์บ้าน ซึ่งทำให้ภาระผ่อนบ้านจาก 7 ล้านบาทอาจจะเป็น 5-6 ล้านบาท ซึ่งเข้าสูตรคำนวนเงินผ่อน 15 ปี ด้วยดอกเบี้ย 3% เท่ากับประมาณ 34,500 บาท

สิ่งสำคัญของเรื่องนี้ 

หนึ่ง–ระยะเวลา อย่าใช้เวลาผ่อนนานเกินไป 15 ปี คือ magic number 

สอง–ขอให้กล้าที่จะคูณ 100 จากที่ยกตัวอย่างมา จะเห็นว่าเรื่องนี้ไม่เกินความสามารถเราเลย 

สาม–หากจำเป็นและทำได้ จะลองใช้เงินกู้จากญาติพี่น้อง เก็บเงินช่วยงานแต่งงาน หรือถ้าใครมีเงินเก็บก็สามารถลดเงินผ่อนตรงนี้ได้ พี่ถือว่าบ้านเป็น asset สำคัญในการสร้างชีวิตคู่ เราควรอยู่ในบ้านที่เราอยากอยู่ ด้วยความสามารถที่เราทำได้เต็มที่ และบ้านในทำเลที่ถูกต้อง ทำเลที่ดี ราคามีแต่ขึ้น ยังไม่เคยเจอราคาที่ลดลงเลย นี่คือความจริงที่เราพบเจอมาตลอดชีวิต 

สิ่งที่ควรระวังคือ ถ้าทำไม่ได้ภายใน 7 ปี ก็อย่าเพิ่งเป็นกังวลค่ะ ให้อยู่ภายใน 15 ปีก็โอเคแล้ว เพราะบางคนอาจจะไม่อยากนำโบนัสมาจ่ายเงินต้น อยากนำเงินส่วนนี้ไปเที่ยวให้รางวัลตัวเอง เพื่อความสุข ทำเถอะค่ะ แต่ถ้าคุณรู้ความจริงว่าการจ่ายเงิน 15 ปี เท่ากับซื้อบ้าน 2 หลัง (ครึ่งหนึ่งของเงินที่จ่ายไปคือเงินต้นกู้ซื้อบ้าน อีกครึ่งคือค่าดอกเบี้ยตลอด 15 ปี) คุณจะยิ่งอยากปิดยอดเงินกู้

คิดง่ายๆ ถ้าจ่ายครบภายใน 7 ปี เท่ากับว่าต่อจากนี้คุณไม่ต้องจ่ายเงิน 40,000-50,000  บาทต่อเดือนเพื่อกู้ซื้อบ้านแล้ว เอาเงินจำนวนนั้นไปเที่ยวสบายได้แล้ว

หลายคนบอกว่า น้องๆ รุ่นใหม่สมัยนี้ไม่อยากซื้อบ้าน ซึ่งไม่เป็นไรนะเพราะเดี๋ยวนี้การอยู่คอนโดก็สะดวกสบายมากๆ 

ที่ญี่ปุ่น เราเห็นหลายคนไม่เช่าบ้านด้วยซ้ำ แต่เลือกที่จะเช่าโฮสเทลคืนละ 300 บาท เดือนละ 9,000 บาท บางคนอยู่โฮสเทลวันจันทร์ถึงศุกร์ ส่วนวันเสาร์-อาทิตย์กลับไปนอนบ้านพ่อแม่เท่ากับสัปดาห์ละ 1,500 บาทหรือเดือนละ 6,000 บาท เงินที่เหลือก็นำไปใช้ชีวิต แถมไม่ต้องปัดกวาดเช็ดถูเพราะโฮสเทลรวมบริการดูแลความสะอาด ซึ่งการใช้ชีวิตรูปแบบนี้คนเลือกจะไม่เก็บสะสมทรัพย์สิน ใช้ชีวิตตัวเบา อยู่สบาย บางทีอยากหยุดงานไปเที่ยว 3 เดือนก็ไม่ต้องห่วงบ้าน นี่อาจจะเป็นจุดที่ทำให้เห็นว่าการมีพื้นที่จำกัดก็อาจจะเป็นทางเลือกที่ดีที่ทำให้เราไม่ต้องสะสมอะไรในชีวิตมากมาย

สำคัญคือเลือกสิ่งที่มีความหมาย สิ่งที่เราชอบ พอทำงานถึงจุดหนึ่ง ทุกคนจะมีความฝันอยากทดลองใช้ชีวิต 

อย่างบ้านของพี่ (ผู้เขียน) ที่อยู่ทุกวันนี้ก็เป็นทาวน์เฮาส์นะคะ ไม่ได้อยู่บ้านเดี่ยวแบบคฤหาสน์เลย และเคยทดลองอยู่ 3-4 ครั้งก็พบว่า ถึงเวลาเราจริงๆ ก็ไม่อยากอยู่บ้านเดี่ยวหลังโตแบบนั้นเพราะไกลที่ทำงาน กลายเป็นว่าบ้านที่สร้างเสร็จแล้วต้องไปรบกวนคุณแม่บ้านกับคนสวนมาดูแลบ้านให้ เผลอๆ เขาเอนจอยมากกว่าเราได้อยู่ท่ามกลางพุ่มไม้ใหญ่โต ขณะที่เราทำงานงกๆ อยู่ไหนก็ไม่รู้ กลับไปก็มืดค่ำ ทำให้ทุกวันนี้ เราน่าจะเป็นคนเดียวในรุ่นที่ยังไม่ได้มีบ้านหลังใหญ่ใดๆ 

ถามว่าทำไม เพราะถ้านึกสภาพที่เราต้องตื่นตี 5 จับทุกคนขึ้นรถอยู่บนนั้นมา 2 ชั่วโมง 7 โมงส่งลูกไปโรงเรียน กินข้าวในรถ นั่นหมายความว่าคุณแม่ต้องตื่นตี 4 มาทำกับข้าว ตัดภาพมาตอนเย็นที่โรงเรียนลูกเลิก 3 โมงครึ่ง แต่เราไม่สามารถไปรับได้ เด็กๆ ต้องรอให้พ่อแม่เลิกงาน 5 โมง จากนั้นเดินทางกลับบ้านอีก 2 ชั่วโมง ถึงบ้าน 1 ทุ่ม กว่าจะเคลียร์อะไรเสร็จตี 3 ต้องตื่นแล้ว มันเป็นวังวนที่ไม่มีที่สิ้นสุด การตัดสินใจซื้อทาวน์เฮาส์ในเมืองใกล้ออฟฟิศที่อยู่มาบุญครอง ส่วนลูกๆ เรียนสาธิตจุฬาฯ ใช้เวลาเดินทางไปโรงเรียนแค่ 10 นาที ทำให้เขาตื่นเช้า 7 โมงก็ไปโรงเรียนทัน ทุกคนจะถามทำไมเป็นอย่างนี้ คำตอบคือเป็นเรื่องการวางแผนไงคะ และนี่คือชอยส์ที่เลือก ไม่มีผิด ไม่มีถูก สิ่งที่ตามมาคือ ในเมื่อเราเลือกก็ไม่ต้องโทษใคร

ถ้าคุณมีชอยส์อยากได้บ้านสวยๆ ใช้เวลาเดินทางได้และแฮปปี้กับเวลาเดินทาง อยู่ในรถที่มีคนขับรถก็ไม่เป็นไร ขึ้นกับความสุขของแต่ละคน 

ดังนั้นมาหาบ้านที่เราชอบและมีความสุขกัน ทั้งหมดทั้งมวลนี้คือเรื่องที่ดีที่สุดในชีวิตเราแล้วค่ะ

สูตรที่ให้ไปข้างต้นนี้ใช้กับการกู้และผ่อนซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยนะคะ สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่านั้น สูตรนี้ทั้งใช้ได้และใช้ไม่ได้ค่ะ

ถ้าปล่อยเช่าอสังหาฯ อย่างน้อยที่สุด ต้องปล่อยเช่าให้เท่ากับเงินที่เราผ่อน

คำถามคือ บ้านราคาหลังละ 10 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 50,000 บาทได้จริงมั้ย ถ้าปล่อยเช่าเดือนละ 50,000 ได้ ก็ซื้อได้ แต่ถ้าปล่อยเช่าได้แค่ 30,000 บาท คำถามคือเรากำลังทำอะไรอยู่ ถึงแม้เป็นอสังหาริมทรัพย์แต่ด่านแรกที่ต้องผ่านให้ได้ก่อนคือ โปรดซื้อบ้านไว้สำหรับอยู่เองให้ได้ก่อน ถ้ามีเงินเหลือค่อยปล่อยเช่า 

แต่ถ้าคุณชอบจริงๆ เราขอแนะนำเป็นซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ดีกว่า ได้ผลตอบแทน 6-7% แถมไม่ต้องมาปวดหัวหาผู้เช่า ในช่วงมีคนหรือไม่มีคนเช่า แล้วยังไม่ต้องมาดูตอนน้ำรั่ว หรืออาจจะเจอคนโทรมา complain ตอนตี 2 เพราะน้ำรั่วหรือไฟเสียอะไรอย่างนี้ แล้วก็ไม่ต้องห่วงว่า เขาดูแลบ้านของเรามั้ย หลังจากออกไปเขาจะทิ้งขยะประมาณ 10 กองไว้ในบ้านเราหรือเปล่า ที่สำคัญไม่ต้องใช้เงินเป็นสิบๆ ล้านมาซื้อ แต่ซื้อแค่ 3-5 แสนบาท ตามกำลังก็พอ หรือถ้ามีหมื่นเดียวก็ยังซื้อกองทุนได้ ถ้าชอบขอ recommend ให้เข้าเว็บไซต์เกี่ยวกับ property fund ซึ่งให้ข้อมูลกองทุนอสังหาริมทรัพย์ครบทุกกองทุน มีการให้เรตติ้งเบอร์ 1-5 มีการให้ผลตอบแทนย้อนหลัง เป็นอะไรที่น่าสนใจมากๆ

ต้องยอมรับว่าในอดีตคนส่วนใหญ่ชอบมีบ้านมีบริเวณ เพื่อปลูกบ้านเป็นหลังๆ แล้วปล่อยให้เช่า แต่เดี๋ยวนี้บ้านเสื่อมสภาพเร็วมาก แถมยังมีคอนโดดีๆ ออกมาเยอะแยะ แล้วเด็กรุ่นใหม่เขาเลือกการอยู่คอนโดมากกว่าซื้อรถด้วยซ้ำ โดยเลือกคอนโดเกาะเส้นรถไฟฟ้าแล้วใช้ขนส่งสาธารณะ

พูดถึงเรื่องรถ สูตรคำนวณเงินกู้และเงินผ่อนบ้านใช้กับการกู้ซื้อรถไม่ได้นะคะ

ที่บอกว่าไม่ได้ หมายถึงไม่ควรนำเงินก้อนมาผ่อนลดเงินต้น เพราะว่าในการเช่าซื้อรถจะมีการคำนวณเรียบร้อยแล้วว่าต้องจ่ายต่องวดเท่าไหร่ การนำเงินก้อนมาจ่ายไม่มีผลทำให้งวดการผ่อนลดลง

ยกตัวอย่างง่ายๆ สมมติซื้อรถหรูมาในราคา 4 ล้านบาท ดอกเบี้ยจะถูกหารยาวเสมอ และไม่ควรผ่อนเกิน 4  ปี หรือ 48 งวด เพราะถึงเวลานั้นเราจะอยากเปลี่ยนรุ่น ซึ่งหากขายรถเดิมก็ยังมีราคา (รถที่อายุเกิน 5 ปี ราคาขายจะลดลงมาก) แต่อย่าไปหวังว่าจะขายได้ราคาเยอะแยะ ให้ถือว่าได้กำไรใช้ แล้วรถใหม่ค่าซ่อมมันน้อย สมรรถณะก็ยังดี การป้องกันอุบัติเหตุได้ดีกว่า 

รถตอนซื้อก็สะกดว่า ‘รถ’ แต่พอซื้อมาปั๊บมันสะกด ‘ลด’ เลย เพราะฉะนั้นถือกำไรใช้ และไม่จำเป็นต้องมีหลายคัน ครอบครัวหนึ่งมีคันเดียวก็พอแล้ว

คำถามต่อมา แล้วควรจะซื้อรถด้วยเงินสดหรือเช่าซื้อดี คำตอบคือเช่าซื้อดีกว่า เพราะดอกเบี้ยเช่าซื้อแค่ 1% ขณะเดียวกันธนาคารก็จะดูแลเรา ขอเพียงว่าเรามีวินัย ผ่อนให้เสร็จ เช่น การต่อทะเบียน พอเช่าซื้อสมุดทะเบียนก็อยู่กับแบงก์ เราก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายการต่อทะเบียนเอง แถมยังมีเรื่องประกันที่ดีกว่า

ส่วนเรื่องรถไฟฟ้า ตอนนี้น่าสนใจมาก มีรถ EV หลายเจ้ามากที่ทำราคาดี เพียงแต่ว่าเราคงต้องศึกษา ดูความเสถียรจุเติมไฟ ซึ่งถ้าวิ่งในกรุงเทพฯ ก็โอเคเลย แต่ถ้าวิ่งทางไกลก็อาจจะเป็นปัญหาอยู่

และนี่ก็คือเรื่องราวการวางแผนเพื่อซื้อบ้านและซื้อรถ อย่างที่บอกว่าการซื้อบ้านมีมิสชั่นคือต้องลดเงินต้น และพยายามอย่าผ่อนเกิน 15 ปี เพราะเท่ากับเงินที่จ่ายไปเป็นค่าดอกเบี้ย หากมีเงินก้อนควรรีบมาลดเงินต้น แต่ถ้าเป็นการซื้อรถ แนะนำว่าเป็นเช่าซื้อจะดีกว่า และในการผ่อนอย่าผ่อนให้เกิน 48 งวด หรือเต็มที่ไม่เกิน 60 งวด

Wealth Done ตอนหน้ายังมีอะไรให้เราคุยกันอีกมากมายแน่นอน แล้วพบกันใหม่ตอนหน้านะคะ

---

WEALTH DONE คอลัมน์ที่อยากผลักดันให้คนหันมาวางแผนการเงิน หากคุณมีคำถามเกี่ยวกับเรื่องการเงินการลงทุนที่เกิดขึ้นรอบตัวและสงสัยใคร่รู้เป็นพิเศษ ส่งมาบอกพวกเราได้ที่ [email protected] หรือทุกช่องทางโซเชียลมีเดียของ Capital แล้วรออ่านคำตอบพร้อมกันทุกวันพฤหัสบดี เว้นวันพฤหัสบดี ที่ capitalread.co